- 임차주택에 대하여 신탁계약이 체결되어 해당 부동산의 소유권이 신탁회사에 이전된 경우에는 해당 부동산의 소유자인 신탁회사가 됩니다. 따라서 신탁회사의 동의와 우선수익자의 동의가 있어야 유효한 임대차계약으로 인정받을 수 있는데, 대부분의 임차인들이 '신탁계약'이라는 개념이 생소하여, 작정하고 속이려는 임대인과 공인중개사가 그럴듯한 말로 포장을 해서 '별 문제 없다'는 식으로 말을 하면 별다른 의심없이 계약을 체결함으로써 사기를 당하는 사례가 지속적으로 발생하고 있습니다.
- 신탁이란 부동산 소유권을 신탁사에 이전하고, 신탁사는 그 부동산을 개발, 관리 등을 하여 그 과정에서 발생한 이익을 위탁자, 신탁자, 우선수익자 등과 나누는 법률관계를 말합니다. 신탁에는 그 내용에 따라 개발신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 등으로 구분됩니다.
- 통상 전세사기에서 문제되는 것은 부동산 담보신탁인데, 부동산 소유자가 금융기관을 우선수익자로 지정하고, 신탁사에게 담보제공을 목적으로 부동산 소유권을 이전한 후 금융기관을 통해 대출을 받는 형태입니다. 통상적인 담보대출의 경우보다 대출금이 많이 나오기 때문에 많이 이용되는 방법입니다.
- 이처럼 담보신탁이 된 부동산에 대해서 임대차계약을 체결할 경우, 신탁사의 동의와 우선수익자의 동의가 있어야 하는데, 이러한 내용이 포함된 신탁원부를 임대차 계약 체결 과정에서 반드시 확인을 해야 합니다.
- 신탁이 된 부동산의 경우 부등산 등기부등본에 소유자가 신탁사로 표시되므로, 이를 확인할 경우 반드시 임대인과 공인중개사의 신탁원부를 확인받고, 그 내용을 명확히 확인한 후 신탁사와 우선수익자의 동의를 받아 임대차계약을 체결해야 합니다.
1. 임대인은 본건 임차목적물과 관련된 신탁원부를 0000년 00월 00일까지까지 임차인에게 제공해야 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.
2. 신탁원부에 수탁자(신탁회사)와 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재되어 있는 경우, 임대차계약서 작성 전에 신탁사와 우선수익자로부터 임대차 동의서를 받아 임차인에게 교부해야 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.
3. 임차보증금이나 차임은 신탁원부나 임대차 동의서에 위탁자인 원소유자가가 임차보증금 및 차임을 지급받는다는 내용이 있는 경우에 한정하여, 위탁자인 원소유자 명의의 계좌로 입금받을 수 있다.
4. 임대인은 임차인에게 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차계약은 주택임대차보호법에 따른 우선변제권, 대항력, 최우선변제권의 행사가 불가하다는 사실을 고지하였음을 확인한다.
5. 본 건 임대차계약은 우선수익자 및 수탁자 및 위탁자가 모두 동의한 계약이며, 임차인의 최우선변제권을 인정하여 다른 우선수익자 담보권 보다 임차인의 보증금 반환을 우선하기로 한다.
6. 임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하기로 하고, 선순위 채권최고액 및 등기부등본 을구란의 모든 물권을 말소하기로 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.