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    전세사기 예방을 위한 특약 모음 [By 빡친변호사 With 덱스]
    Updated 23.10.10
    본 특약의 활용방법
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    본 특약모음 페이지는 덱스님전세사기 관련 촬영을 한 것을 계기로, 전세사기 사례를 기초로 만약 '이러한 특약이 있었으면 사기를 예방할 수 있었을텐데'라는 관점에서 임대차계약서에 들어가면 피해를 예방하는데 도움이 되리라고 예상되는 특약사항들을 정리한 것입니다.
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    다만 현실에서는 임대차계약을 체결하면서 아래의 특약사항을 임대차계약서에 넣어달라고 요구를 하더라도 임대인이나 공인중개사가 이를 거부할 가능성이 상당히 높습니다.
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    그렇게 특약사항을 계약서에 넣어줄 것을 요구했음에도 별다른 합리적인 이유나 설명을 해주지 않고 특약사항을 넣어주지 않는다거나 되려 상대방이 화를 내거나 하는 경우에는 '뭔가 이상하다'는 생각을 하시고, 정상적인 임대인이 아닐 가능성이 있으니 그 계약 자체를 피하시기 바랍니다. 그리고 계약 과정을 녹음하는 것은 기본 중의 기본이라고 생각하시기 바라고 꼭 계약 체결 전 과정을 녹음하여 놓길 바랍니다.[# 녹음을 하는 본인이 대화 당사자인 경우에는 위법이 아닙니다. 타인간의 대화를 몰래 녹음하는 경우만 처벌됩니다].
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    정리하자면, 아래에 예시로 기재된 특약사항들을 본인의 상황에 맞게 적절하게 수정하여 임대차계약의 특약사항으로 요구하여 보시고, 상대방이 받아들이면 이를 계약의 내용으로 포함시키고, 받아들이지 않는다면 해당 계약을 피하고 다른 집을 알아보는 식으로 활용하시면 좋을 것 같습니다. 시간이 걸릴뿐이지 신중하게 잘 찾다보면 보증금을 지킬 수 있는 마음에 드는 집을 구하실 수 있을거에요!
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    본 페이지에 기재된 내용이 잘못되어 있어 정정이 필요하다거나 추가할만한 내용이 있다고 생각하는 경우, lawfirm.discover@gmail.com로 제보를 해주시면 검토하여 반영하도록 하겠습니다. 또한 아직 검토하여 반영하지 못한 특약사항의 내용들은 시간이 나는대로 지속적으로 업데이트를 할 예정입니다[# 쉽게 업데이트를 해서 실시간으로 공유하기 위해서 홈페이지에 정리하는 것이고, 홈페이지가 어느 정리되면 해당 내용을 파일로도 만들어서 공유링크를 올려놓을게요!].
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    그리고 본 법률사무소는 아래 특약사항들의 법률적 효과까지 보장하는 것은 아닙니다. 전세사기 예방에 도움이 되었으면 하는 마음에서 인터넷 상의 여러 정보들을 취합하여 정리한 것에 불과하고, 실제 해당 특약사항의 법률적 효과는 각 임대차계약의 구체적인 경위와 내용에 따라 달라질 수 있기 때문에, 실제 계약을 하는 과정에서 아래 특약사항의 정보만을 맹신하지 마시고, 여러 경로로 다양하게 알아보고 계약을 체결하시길 바랍니다.
    전세사기 예방에 도움이 될만한 사이트 및 참조 사이트
    예시 특약사항 모음 / 상세 설명은 아래 참조
    임차건물 자체에 담보가치가 부족하거나 없는 경우(소위 깡통전세의 문제)
    @다가구주택 외의 공동주택의 경우(다세대주택, 아파트 등)
    1. 문제점
    - 통상적으로 깡통주택, 깡통전세는 임차인의 보증금 + 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 경우를 말합니다. 이러한 깡통주택은 임대인의 돈이 거의 포함이 되어 있지 않아서 경매나 공매로 넘어갈 경우에 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 위험이 있기 때문에 문제가 되는 것입니다. - 깡통주택, 깡통전세 여부를 판단할때, 임차인의 보증금보다 우선 순위에 있는 돈이 얼마나 되느냐? 임차주택의 시세는 어느 정도가 되느냐? 이 두가지가 가장 중요합니다. - 임차주택 시세의 대략 70~80% 정도를 계산한 금액보다 임차인의 보증금보다 앞서는 대출 등의 금액에 임차인의 보증금을 합한 금액이 더 크다면, 나중에 임대인이 보증금을 반환하지 못하여 경매나 공매로 넘어갔을때 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 충분히 있으므로, 이런 주택은 되도록이면 계약을 하지 않는게 좋습니다. - 가령 계약에 앞서 내가 알아본 시세가 대략 5억 정도이고, 등기부등본에 기재된 금융기관의 대출채무(근저당권)가 채권최고액 기준으로 3억이라고 한다면, 5억의 80%인 4억을 기준으로 해서, 4억에서 3억을 뺀 1억 이상의 금액으로 임차보증금을 지급하는 것은 위험할 수 있다는 것입니다. 저 상황에서 보증금을 2억에 계약을 한다면, 5억 짜리로 알고 있던 집이 나중에 경매,공매절차에서 4억 정도로 낙찰되버리는 상황이 발생할 수 있고, 그 경우 선순위 근저당권자인 금융기관이 3억 전액을 가져가버리면 결국 임차인은 1억 받게 받을 수 없고, 나머지 금액은 별도로 임대인에게 소송을 걸어서 받아야 하지만, 임대인이 소위 말하는 개털이라 재산이 없다면 결국 보증금을 날리게 될 위험성이 있는 것입니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 임차주택의 시세는 변동가능성이 크고, 입지와 면적 등에 따라 차이가 크기 때문에, 여러 부동산 시세조회 사이트를 교차로 확인하여 시세 정보를 직접 확인해보시고, 임대인이나 공인중개사의 말만 믿지 마시길 바랍니다. - 또한 보증금에 우선하는 채권을 확인하기 위해서는 우선 부동산등기부가 가장 기본적이며 중요하기 때문에, 반드시 직접 임대차계약 시점에 부동산등기부를 직접 조회하여 열람해보시길 바랍니다. - 위와 같은 기준을 가지고 깡통전세 여부를 판단하면 되는데, 구체적으로 판단이 어렵다면 국토교통부, HUG, 한국부동산원이 손잡고 만든 전세사기 예방 플랫폼 안심전세app을 참고해보시길 추천드립니다. 주택시세를 통합 제공하고, 임대인의 체납사실 여부, 전세보증 가입금지 여부, 전세보증사고 이력 등을 조회할 수 있습니다. - 아래의 특약사항 예시는 깡통전세를 거르는데 도움이 될 수 있는 내용을 기재한 예시이고, 현실에서 임대인이 받아들이지 않을 가능성이 충분히 있으니 그 점 참고하여 적절히 활용하길 바랍니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 본 임대차계약일을 기준으로 임차목적 주택에 설정된 순위번호 0번, 0000년 00월 00일 제00000호 접수 채권최고액 금 000,000,000원의 근저당설정등기의 실채무액은 금 000,000,000원임을 확인하고, 이에 대한 증빙자료를 임차인에게 제공한다. 임대인이 이를 이행하지 않을 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다. 2. 시세, 대출+보증금의 합계에 대한 부분은? / 공동담보 실채무액에 대한 내용도 써야 할듯?
    4. 관련 언론기사등
    @단독주택, 다가구주택의 경우
    1. 문제점
    - 위와 동일하나, 임차주택이 다가구 주택[다가구주택과 다세대주택의 차이점]인 경우에는 특별히 유의해야 할 문제가 있습니다.
    [다가구주택과 다세대주책의 차이점]
    ...
    핵심적인 차이는 다가구주택은 1명이 소유하여 1개의 등기만이 가능하고, 다세대주택은 여러명이 소유하여 여러개의 등기가 가능하다는 점임.
    [이미지출처 : 부동산114]
    - 다가구주택은 기본적으로 단독주택으로 구분되어 단독등기만 가능하나, 실제로는 여러개의 호실로 구분되어 여러 세대가 거주하고 있는 주택입니다. 건물에 대해서 1개의 등기만 가능하므로, 이러한 다가구주택에 대해서 임대차계약을 체결하려는 임차인 입장에서는 본인의 보증금보다 우선권이 있는 임차인들이 몇명이고, 그 임차임들의 보증금의 합계가 얼마인지가 굉장히 중요한 문제입니다. - 가령 20억짜리 건물에 임대인의 대출이 10억이 있고, 총 10개의 호실이 있는 다가구주택에서, 이미 5세대가 각각 보증금 2원의 전세로 입주하여 거주하고 있는 상황을 가정해보면, 본인이 6번째로 보증금 2억원에 임대차계약을 체결한 이후 경매나 공매에 넘어가게 될 경우, 보증금을 한푼도 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 이유로 본인보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 선순위임차인들의 보증금 합계가 굉장히 중요하고, 선순위임차인들의 보증금 합계를 속이는 사기가 다가구주택의 경우에 많이 발생하므로, 반드시 선순위 임차인들의 보증금 합계를 정확히 알고 계약을 해야 문제가 없습니다. - 위 사례에서, 실제 선순위임차인들의 보증금 합계는 5세대 각 2억씩 하여 총 10억인데, 이를 임대인이나 공인중개사가 5억이라 속였다고 하면, 계약을 체결하려는 임차인은 본인의 보증금이 안전하다고 착각을 하고 계약을 체결하게 됨으로써 전세사기를 당하는 것입니다. 물론 이 경우에도 곧바로 경매나 공매에 넘어가지 않고, 시간이 흘러 선순위 임차인들이 계약이 만료가 되어 나가면서 본인의 배당순위가 올라가게 되면 보증금을 반환받는데는 문제가 없지만, 계약이 이후 그 배당순위에 변함이 없는 상황에서 경매나 공매 절차가 진행이 되버리면 보증금을 못돌려받는 사태가 생길 수 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 위와 같이 다가구주택의 경우에 선순위임차보증금의 합계를 실제보다 적게 말하는 방식으로 사기를 치는 사례가 상당히 많이 발생해왔습니다. - 그 이유는 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공등) 제4항이 임대차계약을 체결하려고 하는 자가 확정일자 부여현황(확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보)을 알기 위해서는 임대인의 동의를 받도록 규정되어 있어서, 임대인이 동의를 안해주면 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급하기 전에는 이를 알 수가 없기 때문입니다. 보증금을 임대인에게 주기 전에 알아야 의미가 있는 정보인데, 이에 대해서 임대인의 동의를 받도록 규정이 되어 있는 것이죠. - 게다가 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공등) 제3항에서 임대인의 동의가 없더라도 주택 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자 부여현황을 확인할 수 있도록 해놓았는데, 주택임대차보호법 시행령 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위)에서 그 이해관계인의 범위에 임대차계약을 중개하는 공인중개사는 포함되어 있지 않아서, 계약을 중개하는 공인중개사도 임대인의 동의 없이는 확정일자 부여현황을 알 수가 없습니다. - 이런 비현실적인 규정들로 인해서 많은 사람들이 사기를 당해 보증금을 날리는 피해를 입게 되었고, 국회는 2023. 4. 18.에서야 주택임대차보호법을 일부 개정하여 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 제1항을 신설하여, 임대차계약을 체결할 때 임대인은 임차인에게 확정일자 부여현황을 제시할 의무를 부과하였습니다. - 다만, 이런 법 개정에도 불구하고, 임대인이 확정일자부여현황 정보를 제시하지 않았을 경우에 이를 강제할만한 과태료나 형사처벌 규정이 없어서 해당 규정의 실효성에 의문이 있는 반쪽짜리 법 개정이라고 생각됩니다. - 따라서, 임대인으로 하여금 확정일자부여현황을 임대차계약을 체결하려고 하는 자에게 제공하거나 임대차계약을 체결하려고 하는 자가 이를 확인할 수 있도록 동의를 하도록 하고, 만약 이를 위반할 경우 임대인에게 패널티를 가하는 형식의 특약사항이 사기 예방에 도움이 될 수 있습니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 중도금 내지 잔금 지급일 이전까지 주택임대차보호법 제3조의7에 따른 의무를 이행해야 한다. 만약 임대인이 이를 이행하지 아니할 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다. 2. 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납, 체납한 국세, 지방세가 있다는 사실이 학인될 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다. 임대인이 임차인에게 선순위 임차보증금 액수나 미납, 체납한 국세, 지방세 액수를 허위로 고지한 경우에는, 손해배상의 예정으로 금 00,000,000원을 임차인에게 지급한다.
    4. 관련 언론기사등
    임대인의 임대권한, 변제자력 등과 관련하여 발생하는 문제
    @임대인이 실제 소유자가 아닌 경우
    1. 문제점
    임대인이 아닌 사람이 실제 임대인의 신분증이나 부동산등기부등본 등을 위조 내지 변조하는 방법으로 명의를 도용하여 임대차계약을 체결하여, 임차인의 보증금을 가로 채는 사례가 심심치 않게 발생하고 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 이를 예방하기 위해서는 계약 당일 기준으로 되도록 본인이 직접 부동산 등기부등본을 떼어보고, 공인중개사가 부동산 등기부등본을 발급받은 경우, 발급 날짜가 임대차계약 체결일인지, 위변조 여부 등을 꼭 확인하시기 바랍니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 본건 임차목적물의 실소유자임을 확인하고, 임차인에게 제시한 신분증이나 인감증명서 및 부동산등기부등본 등 제반서류 중 어느 하나라도 위조 내지 변조한 사실이 없음을 확인한다. 만약 이와 달리 위변조 사실이 확인될 경우 형사처벌을 받음을 확인한다.
    4. 관련 언론기사등
    @임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우
    1. 문제점
    임대인이 직접 임대차계약을 체결하는 것이 아니라 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우, 그 대리인이 실제로는 임대차 계약을 대리하고, 보증금을 수령할 권한이 없음에도 정당한 임대인의 대리인으로 속여 계약을 체결함으로써 임차인이 손해를 보게 되는 경우가 있으므로, 임대인의 대리인과 계약을 체결할 때에는 임대인 본인과 직접 계약을 체결하는 경우보다 더욱 신중하게 체크를 해야 합니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들(인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서)을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 확인하세요. - 또한 인감증명서의 발급일자가 너무 오래되어 있는 경우에는 최근 인금증명서의 발급을 요구하도록 하세요! - 그리고 임대인과 전화통화를 직접하여, 계약 내용과 대리인에게 그 임대권한등을 부여한 것이 맞는지를 다시 한번 확인하시기를 바랍니다. 그리고 그 통화내용을 반드시 녹음해놓으세요. 2019년경 경기도 안산에는 공인중개사와 중개보조인이 임대인의 위임장을 위조하고, 대포폰을 통해 임대인인척 통화를 하는 방법으로 70억원대 전세사기를 친 사례도 있습니다. - 마지막으로 전세보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌에 직접 지급을 하시고, 특히 임대인이 개인이 아닌 회사 법인인 경우에는 더더욱 그러합니다(법인 관계자의 개인계좌로 보내면 안됩니다). 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.
    3. 특약사항 예시
    1. (임대인 명의가 아닌 계좌로 보증금을 입금하는 경우) 본 임대차계약에 따른 임차보증금은 임대인의 요청에 따라 빡친은행, 111-1111-1111로 입금함을 확인한다. 임차인은 동 계좌에 임차보증금을 입금함으로써, 임대인에 대한 보증금 지급을 이행한 것으로 한다.
    4. 관련 언론기사등
    @임대인이 소위 바지임대인인 경우(명의신탁의 문제)
    1. 문제점
    - 임대인이 등기상의 소유자이기는 하지만 실제로는 '무자본 갭투자'를 컨설팅 하는 불법업체들이 신용불량자 등에게 금전적 대가를 주고 명의만 빌린 경우가 상당히 많습니다. 말만 임대인이지 실제로는 사기꾼에게 명의를 빌려준 바지 임대인에 불과한 경우이죠. - 이런 경우 임차인이 지급한 보증금은 '바지 임대인'의 뒤에 숨어있는 사기꾼들이 모두 가져가 버리게 되고, 계약기간이 만료되는 시점에는 보증금을 반환할 돈이 없어서, '나는 돈이 없다. 새 임차인이 구해지면 보증금을 돌려주겠다'는 식으로 배째라고 나오는 경우가 태반입니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 아무런 경제적 자력이 없는 노숙인, 20대 청년, 신용불량자 등을 바지임대인으로 내세워 임대차계약을 체결하고, 보증금은 바지임대인을 내세운 배후세력이 챙겨 도망가는 전세사기 사건이 수도 없이 발생하고 있습니다. - 그 배후세력이 공인중개사인 경우도 더러 있어서 충격적이지만, 명의를 빌려준 바지임대인들은 정작 그러한 행위가 범죄인줄도 모르는 경우도 허다하여, 사건이 발생한 이후에 본인도 명의만 빌려준 피해자라며 그제서야 오리발을 내미는 경우가 태반입니다. - 이러한 유형의 범죄는 특약사항 몇 줄로 막을 수 있는 것이 아니고, 실제 임대인, 바지 임대인, 공인중개사가 짜고 작정을 하고 사기를 친다면 경험이 없는 사회 초년생들은 쉽게 속을 수 있는 사기 유형입니다. - 아래 특약사항을 통해 완전히 사기의 위험에서 벗어날 수 있는 것이 아니나, 아래 특약사항을 임차인이 넣어달라고 하는 경우, 정상적인 임대인이라면 특별히 거부할 이유가 전혀 없는데도 해당 특약을 격렬하게 거부하고 핑계를 댄다면 이상한 낌새를 눈치채고 계약 자체를 피하는 방식으로 사기의 위험에서 벗어나는데 도움이 될 수 있을 것입니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 제3자로부터 본건 임차목적물을 명의신탁 받은 사실이 없음을 확인하고, 만약 그와 달리 제3자로부터 부탁을 받거나 공모하여 본건 임차목적물의 소유 명의를 빌려주어 명의신탁을 한 소위 '바지임대인'인 것으로 확인이 될 경우, 형사처벌을 받을 수 있음을 확인한다.
    4. 관련 언론기사등
    @임차목적물이 신탁된 경우, 신탁사나 우선수익자의 동의가 없이 계약이 이뤄진 경우
    1. 문제점
    - 임차주택에 대하여 신탁계약이 체결되어 해당 부동산의 소유권이 신탁회사에 이전된 경우에는 해당 부동산의 소유자인 신탁회사가 됩니다. 따라서 신탁회사의 동의와 우선수익자의 동의가 있어야 유효한 임대차계약으로 인정받을 수 있는데, 대부분의 임차인들이 '신탁계약'이라는 개념이 생소하여, 작정하고 속이려는 임대인과 공인중개사가 그럴듯한 말로 포장을 해서 '별 문제 없다'는 식으로 말을 하면 별다른 의심없이 계약을 체결함으로써 사기를 당하는 사례가 지속적으로 발생하고 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 신탁이란 부동산 소유권을 신탁사에 이전하고, 신탁사는 그 부동산을 개발, 관리 등을 하여 그 과정에서 발생한 이익을 위탁자, 신탁자, 우선수익자 등과 나누는 법률관계를 말합니다. 신탁에는 그 내용에 따라 개발신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 등으로 구분됩니다. - 통상 전세사기에서 문제되는 것은 부동산 담보신탁인데, 부동산 소유자가 금융기관을 우선수익자로 지정하고, 신탁사에게 담보제공을 목적으로 부동산 소유권을 이전한 후 금융기관을 통해 대출을 받는 형태입니다. 통상적인 담보대출의 경우보다 대출금이 많이 나오기 때문에 많이 이용되는 방법입니다. - 이처럼 담보신탁이 된 부동산에 대해서 임대차계약을 체결할 경우, 신탁사의 동의와 우선수익자의 동의가 있어야 하는데, 이러한 내용이 포함된 신탁원부를 임대차 계약 체결 과정에서 반드시 확인을 해야 합니다. - 신탁이 된 부동산의 경우 부등산 등기부등본에 소유자가 신탁사로 표시되므로, 이를 확인할 경우 반드시 임대인과 공인중개사의 신탁원부를 확인받고, 그 내용을 명확히 확인한 후 신탁사와 우선수익자의 동의를 받아 임대차계약을 체결해야 합니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 본건 임차목적물과 관련된 신탁원부를 0000년 00월 00일까지까지 임차인에게 제공해야 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다. 2. 신탁원부에 수탁자(신탁회사)와 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재되어 있는 경우, 임대차계약서 작성 전에 신탁사와 우선수익자로부터 임대차 동의서를 받아 임차인에게 교부해야 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다. 3. 임차보증금이나 차임은 신탁원부나 임대차 동의서에 위탁자인 원소유자가가 임차보증금 및 차임을 지급받는다는 내용이 있는 경우에 한정하여, 위탁자인 원소유자 명의의 계좌로 입금받을 수 있다. 4. 임대인은 임차인에게 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차계약은 주택임대차보호법에 따른 우선변제권, 대항력, 최우선변제권의 행사가 불가하다는 사실을 고지하였음을 확인한다. 5. 본 건 임대차계약은 우선수익자 및 수탁자 및 위탁자가 모두 동의한 계약이며, 임차인의 최우선변제권을 인정하여 다른 우선수익자 담보권 보다 임차인의 보증금 반환을 우선하기로 한다. 6. 임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하기로 하고, 선순위 채권최고액 및 등기부등본 을구란의 모든 물권을 말소하기로 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.
    4. 관련 언론기사등
    계약 체결 과정에서 발생하는 문제
    @계약금 지급 이후 중도금 내지 잔금 지급 전에 담보대출등으로 등기부상태가 변경되는 문제
    1. 문제점
    - 임대차 계약을 체결하고 계약금을 지급하는 임차인 입장에서는 임대차계약일을 기준으로 한 부동산의 권리관계가 변경되지 않을 것으로 기대하고, 임대차계약을 체결하는 것이 일반적인데 잔금을 지급하고 입주를 하기까지 사이에 임대인이 계약을 체결한 임차인의 동의 없이 임차주택을 담보로 대출을 받게 되면 임차인으로서는 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있습니다. - 대표적으로 임차인의 대항력은 이사, 전입신고를 모두 마친 날로부터 다음날 0시가 경과되어야 발생하기 때문에, 임차인이 위와 같은 신고등을 모두 마친 당일날 임대인이 먼저 주택담보대출을 받아 근저당권이 설정되어 버리면, 대출 근저당이 임차인의 보증금보다 우선적으로 보호받게 되어 결국 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 아래 특약은 이러한 문제를 예방하기 위한 내용입니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    임대인으로 하여금 임차인의 대항력이 발생하는 시점까지 계약체결 당시와 동일하게 임차주택의 권리관계를 유지하는 의무를 부과하고, 이를 위반할 경우 계약해지, 손해배상 등의 권리를 임차인에게 부여하는 내용
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 임차인이 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖출때까지 임차주택에 대하여 저당권 등 담보권을 설정하거나 제3자에게 임차주택의 소유권을 이전할 수 없다. 임대인이 임차인의 대항력 유무를 확인하기 위해 협조를 요청할 경우 임차인은 이에 응해야 한다. 임대인이 이를 위반하여 양도사실을 임차인에게 통지하지 않은 경우, 임차인은 본 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인은 위 1항의 통지의무 해태로 인해 임차인에게 발생한 손해에 대하여 배상하여야 한다. 2. 본건 임차주택을 인도받은 임차인은 0000년 00월 00일까지 전입신고와 확정일자를 받아야 하고, 임대인은 위 날짜의 다음 날까지 본건 임차주택에 대하여 저당권 등 담보권을 설정하거나 제3자에게 임차주택의 소유권을 이전할 수 없다
    4. 관련 언론기사등
    @전세보증보험을 보장하는 문제
    1. 문제점
    임대차계약을 체결하는 과정에서 집주인이나 공인중개사가 임차목적 부동산에 대해 전세보증보험을 들 수 있다고 말하여 계약을 체결하였는데, 보증금 지급 이후에 임대인 및 임대목적물의 문제로 인하여 전세보증보험의 가입이 불가능하여, 손해를 입게되는 경우가 발생하는 문제가 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 덱스님의 사례에서도 알 수 있듯이 임차인의 입장에서는 전세보증보험을 가입 했는지 안했는지에 따라 보증금을 지킬수도 잃을 수도 있습니다. 따라서 전세보증보험 가입을 보장하는 내용의 특약이 임차인의 보증금을 보호하는데 상당한 도움이 될 수 있습니다. 다만, 보증보험 가입 거절 사실을 알기 전에 미리 잔금을 지급해버리고 임대인이 이미 지급한 보증금을 다 써버린 경우라면 해당 특약도 의미가 없는 경우가 있을 수 있으므로, 되도록 잔금 지급 전에 보증보험가입여부를 확인해봐야 할 것입니다. - 최근 여러 지역에서 임대인이 보증보험을 가입하면서 서류를 위변조하여 제출하였고, 이런 사실이 나중에 밝혀지면서 보증보험계약이 취소되거나 이행이 거절된 사례가 확인이 되고 있으므로, 보증보험이 가입되어 있다고 하더라도 절대적으로 안심할 수만은 없는 현실입니다.
    [전세 보증보험을 취급하는 기관들]
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인 및 임대건물에 의해 전세보증보험 가입이 불가할 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금을 포함한 전세보증금 전액을 임차인에게 반환한다. 2. 임대인이 전세보증보험을 들 경우, 임대인은 보증기관에 제출한 서류를 위조하거나 변조한 사실이 없음을 확인한다.
    4. 관련 언론기사등
    @전세자금대출을 보장하는 문제
    1. 문제점
    - 전세자금대출을 받을 수 있다는 전제에서 임대차계약을 체결하였는데, 임대인의 비협조나 임차건물의 문제 등으로 인하여 계약 체결 이후 전세자금대출을 받을 수 없는 경우가 있습니다. - 여기서 더 나아가 전세자금대출이 나올 수 없는 주택에 대해서 전세자금대출이 가능하다고 속이고, 계약금을 통상의 경우보다 높게 걸어 계약금을 편취하는 수법의 전세사기도 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 본 임대차계약이 전세자금대출의 실행을 전제로 한다는 점을 기재하고, 전세자금대출이 승인되지 않을 경우 계약을 무효로 하는 내용입니다. - 이 경우 대출은행을 명확하게 기재 해두는 것이 추후 분쟁의 소지가 적습니다. 전세자금대출을 취급하는 금융기관이 많고, 제1금융권에서 미승인이 나더라도 이율이 비싼 제2금융권이나 대부업체에서 전세자금대출 승인이 날수도 있기 때문입니다. 그런 경우 과연 본 특약 위반인지 여부를 두고 또 다른 해석의 여지가 생기기 때문에 어느 금융기관에 대한 전세자금대출 인지를 명확하게 기재할 필요성이 있습니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 본 계약은 전세자금대출 실행을 전제로 하며, 임대인 및 임차목적물의 하자로 인한 젠세자금 대출 미승인 시에는 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.
    4. 관련 언론기사등
    @임대인의 세금 체납의 문제
    1. 문제점
    - 임대인이 세금을 체납한 경우가 있는데, 해당 부동산등기부에 체납압류 사실이 등기되기 이전에는 임차인이 임대인의 동의 없이는 그 체납액을 알 수 없는 문제가 있고, 그에 따라 임대차계약 체결 이후 임차인의 보증금에 앞서는 (이 부분에 대한 설명) 조세채권이 있는 경우에는 임차인의 보증금 회수에 문제가 생길 우려가 있습니다. - 이러한 문제로 인해 2023. 4. 18.자에 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 2호가 신설되어, 임대차계약을 체결할 경우 임대인은 임차인에게 임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 제시할 의무를 부담하게 되었지만, 임대인이 이를 위반할 경우에 과태료나, 형사처벌 규정이 없어 실효성에 의문이 있습니다. - 다만, 국세징수법 국세징수법 제109조 제2항이 신설되어, 임대차계약을 체결한 임차인으로서 보증금이 1천만원을 초과하는 경우는 임대차 기간이 시작하는 날까지는 임대인의 동의 없이도 미납국세를 열람(복사는 안되고 열람만 가능함)할 수 있고, 지방세징수법 제6조 제3항에 따라 미납지방세의 경우에도 열람은 가능하도록 법률이 개정되었습니다. - 이미 수많은 피해자가 양산될 동안 정부와 국회는 뭐를 했나 하는 생각이 들지만 지금에서 이거라도 한게 다행이다는 생각이 듭니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 현재 법률의 개정으로 임대차계약을 체결한 임차인이 임대차 기간이 시작하는 날까지는 임대인의 동의 없이 미납국세나 지방세의 열람(복사는 안됨)은 가능하나, 임대차 기간이 시작된 이후에는 임대인의 동의가 있어야 납세증명서의 열람이 가능합니다. - 주택임대차보호법에 이에 대한 임대인의 동의의무가 있긴 하지만 임대인이 이를 이행하지 않을 경우에 강제할 패널티가 규정이 되어 있지 않고, 만약 실제 체납한 세금이 있어서 이를 상환하기로 약속하였으나 이를 지키지 않은 경우에도 제제할 방법이 없는 문제가 있으므로, 아래 특약사항이 이를 보완하는 역할을 할 수 있을 것으로 기대합니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 본건 임대차계약일을 기준으로 주택임대차보호법 제3조의7 2호에 따른 국세,지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 한다. 또한 본건 임대차계약일 이후라도 임차인이 국세나 지방세의 체납여부 및 체납액의 확인을 요구할 경우, 그 요구를 받은 날로부터 2주 내에 이를 제시해야 한다. 2. 만일 임대인의 국세나 지방세 체납이 확인되는 경우, 임대인은 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환해야 한다. 3. 임대인이 위 1항 또는 2항을 위반할 경우, 본 임대차계약은 무효로 하고, 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.
    4. 관련 언론기사등
    @선순의 근저당 말소 특약의 문제
    1. 문제점
    가령 2억짜리 주택에 대하여 임대차계약을 체결하려고 하는데, 이미 채권최고액 1.5억의 근저당권이 설정되어 있는 상태에서, 보증금 2억원에 임대차계약을 체결하자고 하면서, 임대인이나 공인중개사가 임차인에게 입주하기 전까지 근저당권을 말소해줄테니 보증금을 지급해달라고 하여 그 말을 믿고 보증금 2억을 지급하였는데, 약속과 달리 선순위 근저당권이 말소되지 않아 보증금을 날리는 사례가 있음. 이는 사기에 해당하는 범죄이나 당한 이후에는 이미 지급한 보증금을 쉽게 돌려받지 못하는 문제가 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    - 되도록 보증금을 지급하면 선순위 근저당을 말소하겠다는 조건을 제시하는 주택에는 입주를 피해야 합니다. 그럼에도 불구하고 불가피하게 계약을 해야 하는 경우에는 임차인이 임대인의 근저당 채무를 변제할 은행계좌에 직접 송금하는 방법 등으로 임차인이 지급한 보증금이 확실히 선순위 근저당채무 변제에 쓰이는지를 확인해야 할 것입니다. - 이러한 경우 임차인이 전세자금 대출을 받는 경우라면, '안심전환대출' 상품이 가능한지 적극적으로 알아보고, 되도록 '안심전환대출'을 통해 전세대출금으로 임대인의 선순위 근저당권등기를 말소시키는 과정을 은행이 체크하도록 하는게 좋습니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 임차 목적물에 존재하는 선순위 근저당권의 채권최고액 및 등기부등본 을구란의 모든 물권을 말소하기로 하고, 임차목적물이 공동담보 목록에 포함되어 있는 경우에는 공동담보 목록에서 본건 임차목적물을 제외시켜야 한다. 만약 임대인이 이를 이행하지 않을 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환하며, 이로 인해 발생한 임차인의 손해를 배상해야 한다.
    4. 관련 언론기사등
    계약 기간 중 발생하는 문제
    @계약 중 임대인 변경의 문제
    1. 문제점
    현행 법령상 건물의 소유권자(통상 임대인)가 임대차계약 기간 중 해당 건물을 매도할 경우, 그 사실을 임차인에게 통지할 의무가 없는데, 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 보증금을 반환할 아무런 자력(돈)이 없거나 명의만 빌려준 경우에는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
    2. 예방법 및 이를 위한 특약사항의 요지
    계약중 임대인 변경을 임차인에게 통지해야 하고, 이를 위반할 경우에 계약해지 내지 손해배상 청구하도록 하는 내용입니다.
    3. 특약사항 예시
    1. 본 임대차계약 기간 중 임대인이 임차대상 목적물을 양도함으로써 임대인이 변경될 경우 해당 매매계약을 체결한 날로부터 2주 이내에 임차인에게 그 양도사실을 통지하여야 한다. 2. 임대인이 위 1항의 의무를 위반하여 양도사실을 임차인에게 통지하지 않은 경우, 임차인은 본건 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있고, 임대인은 위 1항의 통지의무 해태로 인해 임차인에게 발생한 손해에 대하여 배상하여야 한다. 3. 임차인은 위 1항의 통지를 받은 경우에도, 임대인 변경에 동의하지 않을 경우 2주 이내에 이의를 제기하고 본 임대차계약을 해지할 수 있다.
    4. 관련 언론기사등